Fot. Stock

Nie ma jednego harmonogramu dobrego dla każdego. Raty równe zwykle łatwiej mieszczą się w domowym budżecie na początku spłaty. Malejące wymagają większej swobody finansowej w pierwszych latach, ale pozwalają szybciej redukować dług. Przed podpisaniem umowy warto policzyć oba scenariusze na tych samych parametrach, zamiast kierować się wyłącznie wysokością raty pokazanej w reklamie.

Przed wyborem harmonogramu warto porównać oba warianty na konkretnych liczbach — w takim zestawieniu może pomóc Notus Finanse – notus.pl.

Czym różnią się raty równe od malejących?

Każda rata kredytu hipotecznego składa się z części kapitałowej i odsetkowej. Kapitał to zwrot pożyczonej kwoty, natomiast odsetki są kosztem naliczanym od zadłużenia pozostałego do spłaty. Różnica między wariantami dotyczy przede wszystkim tempa oddawania kapitału.

W ratach równych, nazywanych też annuitetowymi, łączna kwota kapitału i odsetek pozostaje na zbliżonym poziomie tak długo, jak nie zmienia się oprocentowanie. Na początku duża część raty przypada na odsetki, a stosunkowo niewielka na kapitał. Z czasem proporcje się odwracają: odsetki maleją, a część kapitałowa rośnie.

W ratach malejących część kapitałowa jest co do zasady stała. Bank dzieli kwotę kredytu przez liczbę rat, a do każdej części kapitałowej dolicza odsetki od aktualnego salda zadłużenia. Ponieważ kapitał zmniejsza się szybciej, kolejne raty są coraz niższe, a łączna suma odsetek — przy takich samych pozostałych parametrach — jest mniejsza niż w harmonogramie rat równych.

Warto przy tym rozdzielić dwie decyzje, które bywają ze sobą mylone. Raty równe lub malejące opisują sposób spłaty kapitału, natomiast oprocentowanie stałe, okresowo stałe albo zmienne określa sposób ustalania ceny kredytu. „Równa rata” nie oznacza zatem, że jej wysokość nigdy się nie zmieni. Przy oprocentowaniu zmiennym bank przeliczy harmonogram po zmianie stopy na zasadach wskazanych w umowie.

Jak wygląda harmonogram spłaty w obu wariantach

Harmonogram pokazuje dla każdej raty między innymi jej termin i wysokość, podział na kapitał oraz odsetki, a także kwotę zadłużenia pozostałą po płatności. Najważniejsza różnica między wariantami jest widoczna już w pierwszych wierszach takiej tabeli.

Największe na początku, potem spada

Przy ratach równych łatwiej zaplanować miesięczne wydatki, szczególnie w pierwszym okresie kredytowania. Trzeba jednak pamiętać, że stabilność dotyczy harmonogramu obliczonego dla danego oprocentowania. Jeśli oprocentowanie może się zmieniać, kwota raty również może wzrosnąć albo spaść.

W wariancie malejącym pierwsza rata jest najwyższa. Ma to praktyczne znaczenie już na etapie badania zdolności kredytowej: bank bierze pod uwagę większe początkowe obciążenie, więc przy tych samych dochodach dostępna kwota finansowania może być niższa niż przy ratach równych.

Ile kosztuje wybór rat równych? Porównanie na przykładzie

Załóżmy, że kredyt wynosi 500 000 zł, okres spłaty to 25 lat, a oprocentowanie nominalne utrzymuje się na poziomie 7% rocznie przez cały okres. W obliczeniach nie uwzględniamy prowizji, ubezpieczeń ani innych opłat, a miesiąc traktujemy jako 1/12 roku. Dzięki temu porównujemy wyłącznie wpływ rodzaju rat.

W tym modelowym przykładzie raty równe oznaczają około 121 210 zł więcej odsetek. W zamian pierwsza rata jest niższa o około 1 049 zł. To dobrze pokazuje istotę wyboru: raty równe odciążają budżet na początku, ale kapitał maleje wolniej i przez dłuższy czas odsetki są naliczane od wyższego salda.

Podane wartości są orientacyjne. Rzeczywisty harmonogram banku może różnić się ze względu na sposób liczenia dni w okresie odsetkowym, terminy płatności i zaokrąglenia. Przy oprocentowaniu zmiennym lub okresowo stałym zmienią się też przyszłe raty i całkowita suma odsetek.

Dla kogo lepsze będą raty malejące?

Raty malejące warto rozważyć przede wszystkim wtedy, gdy kredytobiorca ma stabilne dochody, odpowiednią poduszkę finansową i może bezpiecznie udźwignąć wyższe raty w pierwszych latach. Ten wariant może odpowiadać osobom, którym zależy na szybkim zmniejszaniu zadłużenia oraz ograniczeniu łącznych kosztów odsetkowych.

Może być też interesujący dla kredytobiorców, którzy nie chcą wykorzystywać zdolności kredytowej do maksimum. Szybszy spadek salda daje po kilku latach wyraźnie inną pozycję finansową: mniejsza część wartości nieruchomości pozostaje finansowana długiem, a odsetki naliczane są od niższej podstawy.

Nie oznacza to jednak, że raty malejące są zawsze rozsądniejszym wyborem. Jeżeli wysoka pierwsza rata pochłaniałaby większość miesięcznej nadwyżki, oszczędność na odsetkach może zostać okupiona zbyt małym marginesem bezpieczeństwa. W takim przypadku raty równe mogą lepiej pasować do budżetu, zwłaszcza gdy część wolnych środków ma tworzyć rezerwę na nieprzewidziane wydatki. Najtańszy harmonogram nie pomoże, jeśli po jego wyborze domowe finanse zaczną działać bez amortyzatorów.

Czy w trakcie spłaty można zmienić rodzaj rat?

W wielu bankach zmiana rodzaju rat w trakcie spłaty jest możliwa, ale nie następuje automatycznie i nie jest jednostronną decyzją kredytobiorcy. Trzeba złożyć wniosek, a bank ocenia go zgodnie z umową oraz własnymi procedurami. Zmiana może wymagać podpisania aneksu i wiązać się z opłatą przewidzianą w aktualnej taryfie. Jeżeli nowy wariant podwyższy miesięczne obciążenie, bank może ponownie zbadać zdolność kredytową.

Zakres dostępnych zmian zależy od produktu. Jeden bank pozwoli przejść z rat malejących na równe i odwrotnie, inny udostępni tylko jeden kierunek albo postawi dodatkowe warunki. Przed złożeniem dyspozycji warto zapytać o:

• koszt aneksu i ewentualne inne opłaty,
• wymóg ponownego badania zdolności kredytowej,
• datę wejścia nowego harmonogramu w życie,
• wpływ zmiany na warunki promocyjne, ubezpieczenia i pozostałe zapisy umowy.

Zmiana rodzaju rat działa na przyszłość. Nie cofa odsetek zapłaconych wcześniej, dlatego decyzję najlepiej podjąć po porównaniu nowych harmonogramów dla aktualnego salda i okresu pozostałego do końca umowy.

Jak sprawdzić swój wariant przed podpisaniem umowy?

Najpierw poproś o dwie symulacje przygotowane dla identycznej kwoty kredytu, okresu spłaty i oprocentowania. Porównanie samej pierwszej raty to za mało. W obu wariantach sprawdź:

• wysokość pierwszej i najwyższej raty,
• sumę odsetek i całkowitą kwotę do zapłaty,
• saldo zadłużenia po 5, 10 i 15 latach,
• sposób przeliczenia rat po zmianie oprocentowania,
• zasady nadpłaty oraz jej wpływ na ratę lub okres kredytowania,
• możliwość późniejszej zmiany harmonogramu i koszt aneksu.

Rodzaj rat powinien być wskazany w dokumentach oferty, formularzu informacyjnym i umowie. Warto również dokładnie przeczytać przekazany przez bank harmonogram, zwracając uwagę na podział rat na kapitał i odsetki. Jeśli porównujesz kilka ofert, poproś o obliczenia przygotowane na tych samych założeniach. Tylko wtedy widać, czy różnicę tworzy harmonogram, oprocentowanie, prowizja czy dodatkowe produkty.

Ostateczny wybór powinien uwzględniać nie tylko koszt kredytu, ale też odporność domowego budżetu. Raty malejące zwykle wygrywają pod względem sumy odsetek. Raty równe zapewniają niższe obciążenie na starcie i mogą zostawić więcej miejsca na rezerwę finansową. Dobra decyzja to ta, która pozostaje bezpieczna także wtedy, gdy rzeczywistość przestaje trzymać się arkusza kalkulacyjnego.

Chcesz sprawdzić, który wariant lepiej pasuje do Twojej sytuacji? Umów bezpłatną konsultację z Ekspertem Finansowym Notus i porównaj dostępne rozwiązania przed podpisaniem umowy.